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Le contrat de location en Pologne
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Le contrat de bail est régi par les articles 659 et suivants du Code civil et le statut des baux commerciaux tel qu’on le connaît en France n’existe pas. Dès lors, la loi de 2001 sur la protection des droits des locataires ne s’applique pas aux preneurs à usage commercial. Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Cependant, dans l’hypothèse où le contrat a été conclu pour une durée déterminée, celle-ci ne doit pas dépasser 10 années (30 années si les deux parties au contrat sont entrepreneurs). En effet, le contrat conclu pour une période plus longue sera, conformément aux dispositions du Code civil, considéré comme un contrat conclu pour une durée indéterminée. En outre, l’écrit est une forme obligatoire pour les contrats dépassant un an. En l’absence d’écrit, un contrat de bail d’une durée dépassant cette durée sera automatiquement considéré comme conclu pour une durée indéterminée. Les principales mentions figurant dans le contrat de bail sont habituellement les suivantes : |
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- la désignation des parties, - la description du local (avec notamment le lieu de sa situation, le numéro du livre foncier le concernant et le type de droit appartenant au bailleur), - le loyer et ses modalités de paiement, - la durée du bail, - l’état du local et de ses équipements, - la date de mise à disposition du local (il peut s’agir d’une date précise ou d’un événement déterminé), - les éventuels travaux à effectuer par le bailleur avant la mise à disposition du local, - le type d’activité exercée dans le local (il est habituel de prévoir qu’une cessation de cette activité justifie une résiliation immédiate du bail ou, à tout le moins, le paiement de pénalités), - la faculté ou non de sous-louer le local, - la répartition des charges liées aux travaux dans le local (en principe, les travaux liés à une exploitation normale du local incombent au locataire, les travaux plus importants concernant la structure de l’immeuble ou ses installations incombant au bailleur ; les parties sont toutefois libres de répartir la charge des travaux autrement), - les modalités d’établissement des états des lieux à l’entrée et au départ du locataire, - le montant et les modalités de remboursement de la caution (les bailleurs demandent fréquemment des garanties supplémentaires, telles qu’une garantie bancaire ou une lettre de change en blanc). |
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En ce qui concerne la révision du loyer, la loi polonaise se borne à fixer ses modalités sans avoir mis en place de système de plafonnement. Ainsi, conformément à l’article 6851 du code civil, le bailleur doit simplement respecter un préavis d’au moins un mois pour augmenter le loyer du montant qu’il souhaite. |
(octobre 2011)