2015Juil
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Caractéristiques de l’usufruit perpétuel en Pologne

L’usufruit perpétuel est l’une des spécificités du droit immobilier en Pologne. Ce droit porte sur les terrains appartenant à l’Etat ou aux collectivités territoriales et ressemble, par de nombreux points, à la propriété. Ainsi, l’usufruit perpétuel :

  • confère au titulaire une faculté de jouissance exclusive
  • peut être transmis à un tiers selon les mêmes règles que la propriété
  • est obligatoirement publié au livre foncier
  • nécessite un acte notarié pour sa validité
  • est susceptible d’hypothèque

Toutefois, des différences majeures le distinguent du droit de propriété :

PROPRIETE USUFRUIT PERPETUEL
droit à vocation perpétuelle constitué en principe pour 99 ans
(durée minimale de 40 ans)
une fois la propriété acquise,
sa jouissance est gratuite
redevance initiale majorée,
suivie de redevances annuelles
 

Actuellement l’usufruit perpétuel en Pologne est accessible dans les mêmes conditions à tous et, de ce point de vue, peut constituer une réelle alternative à la propriété. Son avantage essentiel pour un investisseur est que ce droit lui permet d’exploiter un immeuble sans nécessité d’engager de dépenses relatives à son acquisition. Parallèlement, l’usufruit perpétuel, en raison de sa durée, garantit à l’investisseur une rentabilité sur les réparations qui seront réalisées.

Outre les dispositions du Code civil, de nombreux textes s’appliquant à l’usufruit perpétuel ont trouvé leur place dans la loi sur la gestion immobilière du 21 août 1997. Celle-ci précise en détail les modalités d’établissement, de fonctionnement et d’extinction de ce droit.

Procédure d’attribution

L’usufruit perpétuel en Pologne est établi, en principe, par voie d’appel d’offres annoncé par l’organe compétent de l’administration publique ou de la collectivité territoriale. A l’issue de la procédure, un contrat d’usufruit perpétuel est conclu. Les mentions obligatoires de ce dernier sont les suivantes :

  • la durée de l’usufruit perpétuel
  • la destination du bien immobilier (activité économique, habitation, etc.)
  • les modalités de jouissance (si l’usufruitier perpétuel doit construire sur le terrain, son contrat définira : le délai des travaux, le type de bâtiments à construire, la rémunération de l’usufruitier à l’échéance de son droit)

Dans l’hypothèse où l’usufruit perpétuel porte sur un terrain comprenant déjà des immeubles, les parties doivent inscrire au contrat, à peine de nullité, une clause de vente simultanée de ces immeubles. L’usufruitier perpétuel devient ainsi propriétaire des immeubles jusqu’à l’échéance de l’usufruit perpétuel.

Redevance annuelle

La loi sur la gestion immobilière fixe les montants de la redevance due par l’usufruitier perpétuel :

  • la première redevance s’élève à 15 % / 25 % de la valeur du terrain
  • la redevance annuelle varie en fonction de la destination du bien immobilier (par exemple, pour les terrains exploités à titre professionnel, elle s’élève approximativement à 3 % de la valeur du terrain)

Droit de préemption

Une fois le terrain entre les mains de l’usufruitier perpétuel, il ne peut être vendu qu’à son profit. Le prix de vente doit correspondre au moins à la valeur réelle du terrain. Toutefois, ce prix est diminué d’un montant égal à la valeur du droit d’usufruit perpétuel. Il faut également tenir compte des dépenses engagées par l’usufruitier perpétuel.

Echéance

L’échéance du droit d’usufruit perpétuel intervient soit à la date prévue dans le contrat soit avant l’arrivée de ce terme. Cette dernière possibilité intervient dans l’hypothèse où l’usufruitier perpétuel ne s’acquitte pas de ses obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne son obligation de construire.

Dans tous les cas, l’usufruitier perpétuel dont le droit vient à expiration est indemnisé de la valeur des immeubles construits ou acquis simultanément avec l’usufruit perpétuel.

Il convient enfin de noter que les personnes physiques et morales titulaires d’un droit d’usufruit perpétuel au jour du 13 octobre 2005 peuvent demander sa transformation en droit de propriété.